Já com o Decreto 12.955 calculado

Especialista em holding e tributação imobiliária.
Com a curadoria do Guilherme Nunes.

O comparativo PF × 4 modelos de holding, com os números reais da Reforma 2027: CBS, IBS, ITBI e ITCMD.

Comparar PF × holding → Sou incorporador
4 modelos de holding Reforma 2027 calculada Curadoria do Guilherme Nunes
provisiontech.com.br/fiscal
calculado
Comparativo PF × holding
carga tributária total em 10 anos, com a Reforma 2027
PF Carnê-Leão linha base R$ 187,3k
Patrimonial LP mais comum R$ 115,5k
Holding Real LR menor carga R$ 98,1k
Gatilho: 3 ou mais imóveis alugados e R$ 240 mil por ano. Alíquota efetiva de 8,4% de CBS mais IBS.
5
holdings comparados
8,4%
alíquota efetiva
2027
entra em vigor
240k
gatilho R$/ano

✦ Mundo Contador

Ferramentas pra quem cuida do fiscal e do jurídico imobiliário

Pra contador, advogado e assessor ou corretor que hoje decidem PF x holding na planilha, redigem contrato societário do zero a cada cliente ou calculam o INSS de obra por estimativa manual. Cinco ferramentas com a curadoria do Guilherme Nunes, uma pra cada conta.

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★ Âncora ✦ Sofia IA

Holding vale a pena pro seu cliente com a Reforma 2027? A resposta compara PF contra 4 modelos de holding, com CBS, IBS, ITBI e ITCMD já calculados e a curadoria do Guilherme Nunes.

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Fecha o contrato sem esperar terceiro nem pagar R$ 300 a R$ 800 por ato avulso. 52 modelos societários e imobiliários com a curadoria do Guilherme, em PDF ou DOCX editável.

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Monta o contrato em minutos com a Sofia, sem depender da agenda de terceiro nem usar modelo genérico sem curadoria fiscal. Mesma biblioteca do Kit, em formato de assinatura.

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Calcula o INSS da obra sem arriscar a alíquota errada na planilha manual. Aferição Indireta com o CUB de cada UF e Fator de Ajuste quando há nota fiscal ou folha real.

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Todo o ciclo do empreendimento, numa plataforma só

Pra incorporadora ou construtora que toca obra, vendas e a relação com o comprador do lançamento à entrega. Hoje o lead vive espalhado entre WhatsApp, planilha e a cabeça do corretor. Duas pessoas oferecem a mesma unidade, o comprador é contatado três vezes e a venda esfria.

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CRM por empreendimento, acompanhamento de obra, vitrine pública, simulador MCMV, apuração de RET e pós-obra, todos no mesmo lugar. Sem alternar entre WhatsApp, planilha e ferramentas que não conversam entre si.

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CRM por empreendimento

Seus leads e vendas organizados por empreendimento, sem risco de vender a mesma unidade duas vezes.

Acompanhamento de obra

Cada etapa registrada, da fundação ao acabamento, visível pro comprador por empreendimento.

Vitrine pública

Hotsite do empreendimento com as unidades disponíveis, pronto pra divulgar em anúncio e Instagram.

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Apuração de RET

Os 4% sobre o patrimônio de afetação apurados com calendário de recolhimento, sem perder prazo.

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Quem faz o Próvision

Duas pessoas, dois olhares

Plataforma feita por quem roda o código e por quem vive o fiscal imobiliário.

Guilherme Nunes — contador, Proativa Consultoria

Guilherme Nunes

Contador · Proativa Consultoria (SC)

Contador especialista em fiscal imobiliário. Responsável pela curadoria contábil-fiscal do Kit, da KB da Sofia e do engine de holdings. É o crivo técnico de tudo que envolve lei tributária.

Fiscal imobiliário Plan. tributário Holding
@guilhermenunness
DF

Douglas Felinto

Dev · criador da plataforma

Construiu o engine de cálculo fiscal, o gerador de contratos com Sofia IA e toda a infraestrutura. Trabalha solo, com rigor de produto e obsessão por engenharia honesta — nada de feature cosmética.

Engenharia Sofia IA Infra
Perguntas frequentes

Holding, Reforma 2027 e aluguel

Respostas curtas, com o número e a lei. Cada uma linka o artigo que aprofunda. Dúvida sobre um produto específico? A LP dedicada (Kit, Pró, Próvision Tributário Imobiliário) detalha.

Quem precisa pagar CBS e IBS pela renda de aluguel?

Pessoa física com mais de 3 imóveis alugados e receita acima de R$240 mil por ano vira contribuinte obrigatória de CBS e IBS. A regra está no Decreto 12.955/2026, que regulamentou a locação de imóveis prevista na LC 214/2025.

Ler o Decreto 12.955 →
Quanto o CBS e o IBS aumentam o imposto de quem vive de aluguel?

Para 4 imóveis somando R$240 mil por ano, o impacto projetado é de R$20,1 mil por ano na alíquota cheia de 2033 (8,4%). É imposto novo, somado ao IR que já incide sobre o aluguel via carnê-leão.

Ver o cálculo completo →
Airbnb e locação por temporada têm o redutor de 70% do aluguel residencial?

Não. O redutor de 70% (LC 214/2025, art. 261) vale só para locação residencial de moradia habitual. Temporada e Airbnb usam o redutor de 40%, o que praticamente dobra a carga efetiva de CBS.

Entenda a distinção legal →
Depois da Reforma Tributária, montar holding pra imóvel alugado ainda vale a pena?

Depende do tamanho da carteira. A vantagem real está no IRPJ do Lucro Presumido frente ao IRPF progressivo de até 27,5%, e costuma compensar mais em carteiras com 6 a 8 imóveis ou mais.

Ver quando compensa →
Uma holding imobiliária escapa do CBS e do IBS?

Não. A holding já é contribuinte obrigatória desde a LC 214/2025, na mesma alíquota de 8,4%, mas sem o redutor social de R$600 por imóvel que existe pra pessoa física em imóvel residencial.

Desfazer o mito →
Ter mais de 3 imóveis alugados já obriga a pagar o novo imposto?

Só se as duas condições do Decreto 12.955 se cumprirem juntas: mais de 3 imóveis alugados e mais de R$240 mil por ano de receita. Cumprir apenas uma delas não enquadra o contribuinte.

Entender o gatilho completo →

Outras dúvidas (conta, cobrança, suporte)

Posso cancelar a assinatura quando quiser?

Sim. Cancelamento de Pró e Próvision Tributário Imobiliário é self-service pelo painel Kiwify, sem multa e sem fidelidade. O acesso continua até o fim do ciclo já pago. Nos primeiros 7 dias você tem direito a reembolso integral (CDC art. 49), processado pela Kiwify.

Vocês dão suporte?

Suporte técnico (bugs, problema de acesso, reembolso) via contato@provisiontech.com.br. Dúvida fiscal específica: a Sofia Fiscal responde com base legal, e pra casos complexos direcionamos pro contador responsável do cliente.

Como funciona o "preço launch" e o grandfather?

Enquanto o lançamento estiver ativo, vagas limitadas (30 por produto recorrente) pagam o preço launch. Quem assina dentro dessas vagas mantém o preço launch para sempre, mesmo depois de fechar e subir pro preço cheio. É nossa forma de recompensar quem aposta na plataforma cedo.

A Sofia IA é ChatGPT?

Não. Sofia é uma IA nossa, treinada em KB própria curada pelo Guilherme (contador). No Pró ela conhece 16 tipos de contrato brasileiros e a LC 214/2025 embutida. No Próvision Tributário Imobiliário ela responde com base legal citável sobre holding, IRPF, ITBI, ganho de capital e Reforma 2027. Não aluciona artigo nem mistura direito estrangeiro. Se não souber, ela diz.