Já com o Decreto 12.955 calculado

Especialista em holding e tributação imobiliária.
Com a curadoria do Guilherme Nunes.

O comparativo PF × 4 modelos de holding, com os números reais da Reforma 2027: CBS, IBS, ITBI e ITCMD.

Comparar PF × holding → Sou incorporador
4 modelos de holding Reforma 2027 calculada Curadoria do Guilherme Nunes
provisiontech.com.br/fiscal
calculado
Comparativo PF × holding
carga tributária total em 10 anos, com a Reforma 2027
PF Carnê-Leão linha base R$ 187,3k
Patrimonial LP mais comum R$ 115,5k
Holding Real LR menor carga R$ 98,1k
Gatilho: mais de 3 imóveis alugados e receita acima de R$ 240 mil por ano, valor corrigido mensalmente pelo IPCA. Alíquota efetiva de 8,4% de CBS mais IBS.
5
holdings comparados
8,4%
alíquota efetiva
2027
entra em vigor
240k
gatilho R$/ano

✦ Mundo Contador

Ferramentas pra quem cuida do fiscal e do jurídico imobiliário

Pra contador, advogado e assessor ou corretor que hoje decidem PF x holding na planilha, redigem contrato societário do zero a cada cliente ou calculam o INSS de obra por estimativa manual. Cinco ferramentas com a curadoria do Guilherme Nunes, uma pra cada conta.

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★ Âncora ✦ Sofia IA

Holding vale a pena pro seu cliente com a Reforma 2027? A resposta compara PF contra 4 modelos de holding, com CBS, IBS, ITBI e ITCMD já calculados e a curadoria do Guilherme Nunes.

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Fecha o contrato sem esperar terceiro nem pagar R$ 300 a R$ 800 por ato avulso. 52 modelos societários e imobiliários com a curadoria do Guilherme, em PDF ou DOCX editável.

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Calcula o INSS da obra sem arriscar a alíquota errada na planilha manual. Aferição Indireta com o CUB de cada UF e Fator de Ajuste quando há nota fiscal ou folha real.

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Todo o ciclo do empreendimento, numa plataforma só

Pra incorporadora ou construtora que toca obra, vendas e a relação com o comprador do lançamento à entrega. Hoje o lead vive espalhado entre WhatsApp, planilha e a cabeça do corretor. Duas pessoas oferecem a mesma unidade, o comprador é contatado três vezes e a venda esfria.

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★ Ciclo completo

CRM por empreendimento, acompanhamento de obra, vitrine pública, simulador MCMV, apuração de RET e pós-obra, todos no mesmo lugar. Sem alternar entre WhatsApp, planilha e ferramentas que não conversam entre si.

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Seus leads e vendas organizados por empreendimento, sem risco de vender a mesma unidade duas vezes.

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Cada etapa registrada, da fundação ao acabamento, visível pro comprador por empreendimento.

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Quem faz o Próvision

Duas pessoas, dois olhares

Plataforma feita por quem roda o código e por quem vive o fiscal imobiliário.

Guilherme Nunes — contador, Proativa Consultoria

Guilherme Nunes

Contador · Proativa Consultoria (SC)

Contador especialista em fiscal imobiliário. Responsável pela curadoria contábil-fiscal do Kit, da KB da Sofia e do engine de holdings. É o crivo técnico de tudo que envolve lei tributária.

Fiscal imobiliário Plan. tributário Holding
@guilhermenunness
DF

Douglas Felinto

Dev · criador da plataforma

Construiu o engine de cálculo fiscal, o gerador de contratos com Sofia IA e toda a infraestrutura. Trabalha solo, com rigor de produto e obsessão por engenharia honesta — nada de feature cosmética.

Engenharia Sofia IA Infra
Perguntas frequentes

Holding, Reforma 2027 e aluguel

Respostas curtas, com o número e a lei. Cada uma linka o artigo que aprofunda. Dúvida sobre um produto específico? A LP dedicada (Kit, Pró, Próvision Tributário Imobiliário) detalha.

Quem precisa pagar CBS e IBS pela renda de aluguel?

Pessoa física com mais de 3 imóveis alugados e receita acima de R$240 mil por ano vira contribuinte obrigatória de CBS e IBS. A regra está no Decreto 12.955/2026, que regulamentou a locação de imóveis prevista na LC 214/2025.

Ler o Decreto 12.955 →
Quanto o CBS e o IBS aumentam o imposto de quem vive de aluguel?

Para 4 imóveis residenciais somando R$240 mil por ano, o impacto projetado fica em torno de R$17,7 mil por ano na alíquota cheia de 2033 (8,4% efetivos), já descontado o redutor social do art. 260 — R$600 por imóvel por mês, corrigido mensalmente pelo IPCA. É imposto novo, somado ao IR que já incide sobre o aluguel via carnê-leão.

Ver o cálculo completo →
Airbnb e locação por temporada têm o redutor de 70% do aluguel residencial?

Não. Locação residencial de até 90 dias ininterruptos segue as regras de hotelaria (LC 214/2025, art. 253), cujas alíquotas caem 40% (art. 281) — e não os 70% do art. 261, que a lei dá à locação de bens imóveis em geral. Na prática isso quase dobra a carga efetiva de CBS na temporada.

Entenda a distinção legal →
Depois da Reforma Tributária, montar holding pra imóvel alugado ainda vale a pena?

Depende do tamanho da carteira. A vantagem real está no IRPJ do Lucro Presumido frente ao IRPF progressivo de até 27,5%, e costuma compensar mais em carteiras com 6 a 8 imóveis ou mais.

Ver quando compensa →
Uma holding imobiliária escapa do CBS e do IBS?

Não. A holding já é contribuinte obrigatória desde a LC 214/2025, na mesma alíquota efetiva de 8,4%. E o redutor social de R$600 por imóvel residencial também vale para ela: o art. 260 dá o redutor a todo contribuinte do regime regular, não só à pessoa física.

Desfazer o mito →
Ter mais de 3 imóveis alugados já obriga a pagar o novo imposto?

Só se as duas condições do Decreto 12.955 se cumprirem juntas: mais de 3 imóveis alugados e mais de R$240 mil por ano de receita. Cumprir apenas uma delas não enquadra o contribuinte.

Entender o gatilho completo →

Outras dúvidas (conta, cobrança, suporte)

Posso cancelar a assinatura quando quiser?

Sim. Cancelamento de Pró e Próvision Tributário Imobiliário é self-service pelo painel Kiwify, sem multa e sem fidelidade. O acesso continua até o fim do ciclo já pago. Nos primeiros 7 dias você tem direito a reembolso integral (CDC art. 49), processado pela Kiwify.

Vocês dão suporte?

Suporte técnico (bugs, problema de acesso, reembolso) via contato@provisiontech.com.br. Dúvida fiscal específica: a Sofia Fiscal responde com base legal, e pra casos complexos direcionamos pro contador responsável do cliente.

A Sofia IA é ChatGPT?

Não. Sofia é uma IA nossa, treinada em KB própria curada pelo Guilherme (contador). No Pró ela conhece 16 tipos de contrato brasileiros e a LC 214/2025 embutida. No Próvision Tributário Imobiliário ela responde com base legal citável sobre holding, IRPF, ITBI, ganho de capital e Reforma 2027. Não aluciona artigo nem mistura direito estrangeiro. Se não souber, ela diz.